盈策略一日诞生三地王！上海土拍“炸场”

7月25日盈策略，上海2025年第六批次土拍落下帷幕。

这场持续两日的土拍盛宴，8宗地块悉数成交，总揽金289.6亿元，较236.7亿元的总起拍价溢价约22.33%。

从央企中海百亿重仓核心地段，到神秘新贵逆袭拿下徐汇衡复“全国单价地王”，再到多个区域地王诞生，黄金地块的集中爆发，让这场土地盛会关注度拉满。

左宇摄

中海百亿补仓

首日竞逐中，央企中海连下两城，花费上百亿连夺静安东斯文里地块与普陀真如地块。

其中，静安区东斯文里地块是“老静安”罕见公开出让的涉宅地，直线距离苏州河约100米，区位极佳，且近兴业太古汇、恒隆广场等商场，商业资源丰富；周边4轨环绕（地铁1号线、2号线、12号线、13号线），交通极为便利。

地块对开发的要求也不简单：限高150米，住宅占比79%、商业占比21%，商业需100%自持；保护更新上万平方米里弄，部分界面需保持特色风貌构建；住宅装标不低于7000元/平方米。

即便如此，其依然吸引了华润置地、保利发展、中海、招商蛇口+象屿联合体4位竞买人的青睐。经过34轮竞价，中海以53.63亿元斩获地块，成交楼面价9.04万元/平方米，溢价率10.1%。

“成本高企下，这样的溢价率显露出房企的理性。”上海中原地产首席分析师卢文曦直言，若速度快的话，中海可以抢在今年底入市一批房源，为全年业绩添砖加瓦。

同一时段，中海还参与了普陀真如地块的竞拍，并力压上海城建，以65.25亿元摘地，溢价率14.17%。这里是中海熟悉的战场，数年前，其曾以联合体形式拿下普陀“红旗村”旧改项目，也就是现在的中海真如境。

一天时间，中海大手笔花出118.88亿元重仓上海，成为最大买家。其摘下的两宗地均属于板块内近年鲜有出让的区域，未来销售预期较好。

上海向来是中海的“业绩重镇”。

2024年，其在沪合约销售额高达704.5亿元，占公司总合约销售额（3106.9亿元）的约23%，并居上海房企首位。更凭借上海中海顺昌玖里196.56亿元销售额，刷新全国商品房单次开盘最高销售额记录。这样的业绩“神话”自然为中海补仓上海注入了强劲动力。

不过盈策略，今年中海稍显后劲儿不足。

克而瑞上海显示，2025年上半年，其以137.78亿元全口径销售额居上海房企第七位，而去年同期为267.2亿元、第一位。本次拿地，也是中海今年首次上海补仓。

此外，首日安徽高速鏖战78轮，以36.89亿元总价、4000元/平方米装标、2650平方米公共服务设施，拿下闵行莘庄地块，溢价率30%；厦门国贸联手象屿联手以7.58亿元、11.8%的溢价率竞得远郊奉贤新城地块；联发21.95亿元兜底了青浦朱家角地块。

“神秘买家”抢到徐汇宝地

若说本批次的“王炸”，当属徐汇衡复地块。其是衡复风貌区十年里的首宗新增住宅，放眼整个上海都属于“压箱底”的宝地。

开拍前，其便以16.36万元/平方米的起始楼面价，提前预订“全国单价地王”。问题只在于，地价上限是多少？又将花落谁家？

答案出乎了很多人的预料。

7月25日下午，六批次最后一宗徐汇衡复地块出让，因极小的体量（0.47万平方米），起拍价仅10.01亿元，容积率1.3，限高15米。市场预估，能建造10栋左右的风貌别墅，单套价格或在亿元以上，顶豪配置。

现场，参与竞价的房企仅有三方，招商蛇口+徐房联合体、中海以及神秘的上海祺祥旺宇置业有限公司（下称“祺祥旺宇”）。

经过约20分钟、28轮竞价，顶着“新手光环”的祺祥旺宇力压两大资深房企，以12.25亿元总价竞得宝地，溢价率22.38%，楼面价突破20万元大关，达到20.03万元/平方米，问鼎全国单价地王。

外界惊呼于20万元“面粉价”的同时，也都好奇，祺祥旺宇背后到底是谁？

企查查显示，这是一家2025年1月成立的新公司，法人叶舒祺，公司注册资本刚于6月24日从1000万元暴涨至15.4亿元。也是这一天，上海第六批地块披露土地出让公告。

多则市场消息显示，叶舒祺背后站着的或是浙商大佬叶华彪，后者创立了屹丰模具，也被称为“汽车模具大王”。

市场也有预测，该地块未来或许不会入市，可能会建成私人住宅。

一日三“地王”

孙婉秋摄

一场精彩的土拍盛宴，从来不是单一地块的独角戏，而是多点开花的满堂彩。25日，除了全国单价地王，上海还拍出了两宗区域地王。

例如虹口北外滩地块的出让，不仅刷新了区域楼板价，更创下上海今年土拍溢价新高。

北外滩地块起拍价44.23亿元，吸引了金隅、招商蛇口+瑞城联合体、华润置地+越秀联合体、中海、保利发展、绿城、金茂共7位竞买人竞价。

最终，绿城以64.719亿元总价+装标6000元/平方米（集采价）+公共服务设施2600平方米（计容）+高端人才住房配建比例2%竞得地块，触发双高双竞，溢价率46.33%；成交楼面价12.66万/平方米，刷新了今年2月金茂+新加坡庆隆联合体的拿地记录（11.74万/平方米），成为虹口新地王。

据《国际金融报》记者了解，绿城北外滩项目利润空间有限，据测算其盈亏平衡点在17万左右。因此即便单价卖到18.5万，利润也仅五六个点，市场认为“绿城可能会采用徐汇滨江潮鸣东方同样的策略，快进快出，加快项目周转”。

潮鸣东方所属地块是绿城于2024年8月竞得的，成交价约48亿元，楼面价13.1万/平方米，当时也创下全国单价地王记录。8个月后，项目取证，均价19.5万/平方米，5月开盘一日售罄。

浦东唐镇地块的热度也不遑多让。

安徽高速、中海、厦门国贸、保利发展、绿城、华润置地+越秀、招商蛇口+港中旅共7位竞买人参拍，最终招商蛇口+港中旅以27.3亿元总价+装标不低于4500元/平方米（集采价）+公共服务设施200平方米（计容）+高端人才住房配建比例0.7%竞得地块，溢价率40%；成交楼面价5.24万元/平方米，一跃成为唐镇新单价地王。

资料显示，该地线距离2号线唐镇站约1公里，出让面积2.27万平方米，容积率2.3。板块内，唯一在售的新房保利天奕，以破纪录的8.04万/平方米均价，6月底首开认购率190%、入围分45.4分，且当日售罄。这一成绩也为此次竞价添了把火。

至此，上海第六批土拍正式收官，8宗地块全部出让，合计收金约289.6亿元，整体溢价率约22.33%。其中7宗溢价成交。

中指研究院认为，随着土拍市场热度的传导，叠加优质新房供应的加快，上海房地产市场的稳定态势或将持续得到支撑。

吴典摄

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